mardi 27 mars 2012

ALERTE LOCATAIRES ; Comment un propriétaire peut extorquer des fonds à son locataire en jouant sur les procédures.


Il est toujours très instructif d’assister aux audiences du tribunal d’instance. Chaque fois on découvre de nouvelles choses.

Coutume est de dire que les locataires sont tous des escrocs et les propriétaires de saintes personnes.

L’affaire qui était jugée aujourd’hui fera date. Un appartement propriété d’une Société Civile Immobilière avait été mis en location en 2008 par l’intermédiaire d’une agence ORPI qui en assurait la gestion courante.

En 2010, la Société met en vente l’appartement et donne congé à son locataire. Le locataire devant se reloger accuse 2 ou 3 mois de retard dans les loyers dont il a demandé le différé.

Par ailleurs, le locataire avait installé une cuisine démontable de haut de gamme.

L’OPRI vend l’appartement en mettant en évidence la photo de la cuisine. Des acheteurs se rendent acquéreur, de bonne foi.

L’appartement est vendu le 19 novembre 2010.

Un gros problème se pose alors à l’agence immobilière et à l’ancien propriétaire. Ils ont vendu une cuisine qui sera démontée au départ du locataire. S’ils le laissent partir avec, il se retrouve avec une plainte pour escroquerie du nouveau propriétaire. Comment faire ?

Voici la manœuvre de l’ORPI :

1°) En décembre 2010, l’ORPI convoque le nouveau propriétaire et le locataire à une réunion dans ses locaux. Elle favorise un accord qui est le suivant : Le locataire laisse la cuisine au nouveau propriétaire et ne doit plus rien.

Ce qui est dit est fait. L’ORPI ne relance plus le locataire Qui repart un mois plus tard.

Le tour est joué. La cuisine qui ne leur appartenait pas est restée dans le logement.

2°) L’ORPI fait émettre par le tribunal, 6 mois plus tard, une ordonnance portant injonction de payer à l’encontre du malheureux locataire.

Cette ordonnance est au nom d’un des actionnaires de la SCI, qui n’a aucun droit.

Il demande 6.800 euros, dont 1300 représentant la caution qu’ils ont conservée et veulent encaisser 2 fois, et demande aussi une partie non négligeable de loyers appartenant au nouveau propriétaire et dont le locataire s’est acquitté.

Devant la réaction du locataire qui a saisi la justice, l’ORPI prend peur. Elle se rend compte qu’elle apparait comme instigatrice et disparait des procédures.

Seul restait à l’audience un avocat limite vulgaire, qui tutoyait le locataire et dont le seul argument était « ouais, faut qu’y paye s’qui doit ».

Il demandait des fonds appartenant au nouveau propriétaire, au locataire et à la SCI. Et que ces fonds soient versés à une tierce personne qui n’apparait juridiquement nulle part.

Audience hallucinante.

A la fin, j’ai attrapé le locataire dans le couloir pour avoir quelques précisions.

En fait dès le départ, il y avait deux baux. L’un au nom de la SCI, ce qui est normal, l’autre au nom d’un actionnaire de la SCI.

Pendant deux ans, les loyers ont été versés à une personne qui n’était pas propriétaire. Le soupçon d’abus de bien social saute à l’esprit.

L'autre raison pour le propriétaire, c'est que les loyers échappaient ainsi à l'impôt sur les sociétés, soit 33,33 %. Il a ainsi économisé près de 13.000 euros en moins de 3 ans. Ce n'est pas tout, il imputaitles intérêts de son emprunt sur la SCI en créant ainsi un déficit foncier. Il a ainsi pu échapper à l'impôt sur les plus values lors de la revente.

Il a voulu arnaquer son locataire sur des loyers qui avaient été réglés au nouveau propriétaire et il se retrouve dans une mouise fiscale.

Plusieurs questions se posent alors. D’abord comment une agence immobilière appartenant à un groupe, l’ORPI, peut cautionner et contresigner en parfaite connaissance de cause.

Comment cette même agence peut demander à un huissier d’obtenir et de signifier une ordonnance portant injonction de payer pour des montants indus.

Pourquoi l’huissier n’a pas fait les vérifications de bases.

Et surtout, comment un juge peut valider une ordonnance portant injonction de payer, sans vérifier que la personne est bien propriétaire, ce qui n’était pas le cas, pour des montants supérieurs de 36% au montant théoriquement dû. (6.800 au lieu de 4.900, de mémoire)

Alors, quelques conseils :

Si vous êtes locataire, et surtout si l’appartement appartient à une société, vérifiez bien qui est le signataire et à quel nom est le bail.

Si une agence immobilière gère l’appartement, vérifiez minutieusement les montants.

Si l’on vous réclame des loyers impayés, surtout par une ordonnance portant injonction de payer, vérifiez les montants.

J'attends avec impatience le jugement. Il servira de base à une proposition de loi responsabilisant les huissiers pour que ceux-ci vérifient le bien fondé des créances, et soient pénalement impliqués s'il s'agit d'une tentative d'escroquerie.

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