vendredi 2 août 2013

Lisez cette démonstration sur les TEG, elle vous fera gagner des dizaines de milliers d'euros.


Par Gérard Faure-Kapper

Pourquoi et comment les banques falsifient les taux de vos crédits

Une information aujourd'hui, les taux des prêts immobiliers remontent et les banques se font une concurrence féroce.

Le choix du consommateur se fera souvent en fonction du taux annoncé, le taux effectif global, le fameux TEG.

Prenons un exemple: La BNP annonce 4,20%, le LCL 4,25%, la Générale, 4,35%, la Pop 4,50%.

Quel est le taux le plus bas ?

La BNP me direz-vous ? Eh bien non, pas forcément.

Le TEG est la base de la décision. Son calcul répond à des règles très strictes et toujours identiques.

C'est comparable à la loi Carrez dans l'immobilier. Le système de calcul peut être discutable mais il est important qui soit toujours le même pour que la concurrence puisse jouer.

Les banques auront tendance à falsifier leur taux pour qu'il apparaisse le plus bas possible. Un peu comme un agent immobilier qui va rajouter la surface de la cave à celle de l'appartement.

Démonstration.

Une banque vous prête 100.000€ que vous devez rembourser dans un an avec un intérêt de 4%.

Vous rembourserez 104.000€ dont 4.000€ d'intérêts.

4.000€, c'est le coût total du crédit.

Admettons que la banque prenne 200€ de frais d'étude. On va refaire le chemin à l'envers.

4.200€, c'est le coût total du crédit.

Le taux effectif global sera donc de 4,2% alors que le taux nominal ayant servi au calcul n'était que de 4%.

Le TEG, a pour fonction de comparer les banques.

Mais, la banque a-t-elle inclus tous les frais inhérents au prêt ?

Les frais de notaire par exemple. Non, ils ne doivent pas être inclus parce que, même sans prêt et en payant cash, ces frais sont dus.

Par contre, la banque impose une hypothèque sur la maison pour accorder le prêt.

Nous allons donc devoir "extraire" des frais de notaire, les frais spécifiques à cette prise d'hypothèque.

Admettons qu'ils soient de 600€.

Le coût total de votre crédit est donc de 4.200€ plus 600€, soit 4.800€.

De combien sera alors le TEG d'un prêt de 100.000€ sur un an sachant que le coût est de 4.800€

(Niveau CM1) il sera de 4,80%

En omettant volontairement d'inclure les frais d'hypothèque, la banque annonce fièrement un taux de 4,20% qui écrase la concurrence, notamment celle qui annonçait 4,50%. Pourtant le TEG était à 4,80%.

Les banques vont se défendre de cette accusation.

Elle vont mettre en avant le fait que seuls les éléments connus au moment de la signature du crédit sont inclus dans le taux.

Et le coût de l'inscription hypothécaire ne l'est pas.

Ah bon ? Alors comment est fixé le coût de l'hypothèque ? Au hasard ? A la tête du client ? Selon l'humeur du notaire ?

Cet argument avancé par les banques est faux.

Il suffit à l'employé de banque de décrocher son téléphone, de composer le numéro du notaire et de lui poser la question:

"Cher maître, je vais faire un prêt de 100.000€. La maison est situé sur le code postal 45200. Le prix est fixé à 120.000€, nous prenons un privilège de prêteur de deniers pour 60.000€ et un hypothèque conventionnelle pour 40.000€. Quelle sera le montant des frais d'hypothèque ?"

Le calcul peut prendre quelques minutes et le notaire vous répondra quasiment au centime près.

Que le banquier ne soit pas capable d’utiliser les barèmes Langloys permettant ce calcul, ça se comprend. Mais il a la possibilité d'utiliser son téléphone pour connaître le prix en quelques minutes.

C 'est l'argument que nous avançons devant le tribunal accompagné du témoignage du notaire.

Le juge va donc constater que le TEG était à 4,80% au lieu des 4,20% annoncé.

La sanction : déchéance du droit aux intérêts auxquels sont substitués le taux légal (selon les années, inférieur à 1%)

Si vous avez un prêt important sur une durée longue, l'économie que vous réaliserez peut s'estimer à la moitié du montant du crédit.

Bien sûr, compte tenu des différés, des amortissements et de toutes les caractéristiques spécifiques des prêts, le calcul sera beaucoup plus complexe, mais le principe reste le même.

Il reste alors le principal et le plus difficile: le tribunal.


10 commentaires:

  1. Il ne s'agit pas simplement des frais d'hypothèque, la loi est très clair tous les cout inhérent au prêt doivent être inclus.
    Les frais de caution, la prime d'assurance incendie souvent condition d'obtention du prêt et bien d'autres frais cacher.

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    1. Tu as raison, la liste est longue. Ce sont tous les frais sans lesquels le prêt n'aurait pas été obtenu.

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  2. Je ne suis pas un spécialiste du droit mais un conseiller en gestion de patrimoine nous avez parler de ce problème.
    Nous avons alors entame des vérification la banque à évidement nie le problème. Nous les avons assigner et la bizarrement il souhaite entre en négociation.
    L'affaire est en cours.
    Ce n'est pas le simple fait de gagner de l'argent mais il faut que les banques comprenne une bonne fois pour toute qu'il ne peuvent pas se permettre de faire n'importer quoi.
    C'est fini le temps ou l'on avait peur du banquier aujourd'hui les infos circule vite la lois c'est la lois. Nous devons la respecter et au moindre problème il n'hésite pas a utiliser tous l'arsenal judiciaire a l'encontre de ceux qui rencontre des difficultés.
    Alors pourquoi ne pas inverser les choses.

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    1. bonjour , j ai une petite question " comment a tu fait verifier ton credit et depuis ton affaire a t elle avancé"

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  3. je comprends pas, le remboursement des intérêts sur la durée total du prêt (dans mon cas 30 ans ) ou depuis que l'on paye (dans mon cas deux ans et demi) ? merci
    M.Virginie (var)
    ps : car je leur doit a l'heure actueelle 270 000 ça ferait la moitié ? ça me parait énorme ?

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  4. tres bel exemple et très clair...sauf 1 détail, Mr KAPPER, concernant les frais de notaires, car ils doivent etre intégrés au TEG, mais seulement si les contrats de prêt ont été établis avant le 1er MAI 2011 car cette exigence a été supprimée à compter de cette date dans l'article L 313-1, alinéa 2 du code de la consommation.
    Donc tous les prêt antérieurs à mai 2011 sont susceptibles d'être revus pour TEG erroné, en fonction des frais de notaire non intégrés.
    mais apparement , et suite à l'action de UFC NANCY, une lettre aurait été adressé par Mr Eckert Christian , DEPUTE, le 8 aout 2012, au ministère de l'économie et des finance et qui a eu pour réponse le 27 aout 2013 que les frais de notaires doivent etre inclus dans le TEG car ils sont visés par l'article L.313-1 du code de la consommation.
    pouvez vous vérifer cela, car il y a contradiction à ce sujet, et l'enjeu est de taille, car les farsi de notaire sont souvent important.
    MERCI encore pour toutes vos démarches.

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  5. AUTRE INFO : concernant l'intégration des frais de notaire, un jugement du tribunal de GRENOBLE,ch.civ.2, 25 juillet 2013 (RG N° 13/02605) confirme que ces frais doivent etre intégrés.
    Dossier établi par une cabinet d'avocat gabriel NEU-JANICKI et publié le 29 septembre 2013 sur le blog immobilier du cabinet.
    a étudier...!!

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  6. Les expertiseurs du Crédit sont formels : seuls comptent les frais de notaire liés à la prise de garantie et pas ceux liés à l'acquisition malgré tout ce qu'on peut lire sur le net (UFC QUE CHOISIR entre autres ...)

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    1. Les expertiseurs de crédit apprennent le métier et semblent découvrir ce que les spécialistes savent depuis longtemps. Nous n'avons pas encore vu leurs rapports à l'épreuve du feu, c'est à dire analysés par les avocats de la banque et défendus à la barre. Attendons de voir. Concernant l'UFC QUE CHOISIR, ne vous inquiétez pas, ils connaissent le métier. Pour comprendre le TEG c'est simple. Votre prêt immobilier vous coûte de l'argent. Il suffit de faire l'addition des sommes sans lesquelles vous n'auriez pas eu ce crédit. Nous allons retenir que les coûts connus et certains au moment de la signature. Vous prenez la loi de 66. Toutes les suivantes ne sont que des précisions de ce principe. Pour les frais de notaire, il faut étudier l'extrait de compte du notaire. Vous retirez les sommes que vous auriez payer, même sans crédit. Vous retirez les frais pris en charge par le vendeur. Vous ne tenez compte que des frais liés à la prise de garantie. Ensuite, il faut vérifier avec les textes. L'Aplomb prévient toujours ses adhérents qu'il ne suffit pas de présenter un rapport au guichet de votre banque pour qu'ils vous rembourse immédiatement comme semblent le suggérer certains cabinets indélicats. Les banquiers vous enverront leurs meilleurs avocats. Pour y répondre, il nous faut des avocats encore meilleurs.

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    2. Tout à fait d'accord avec vous en ce qui concerne les frais de notaire à prendre en compte ou non dans le clacul du TEG. Votre explication est très claire, seulement en ce qui concerne l'UFC QUE CHOISIR, concernant mon prêt immo pour lequel la banque a sous- estimé les frais de notaire liés à l'hypothèque, eh bien l'association m'a répondu tout et son contraire au télephone en confondant frais liés à l'acquisition et ceux liés à la prise de garantie. Ils citent la jurisprudence mais ne savent pas lire les textes qui parlent seulemnt des frais de noatire liés aux garanties pour l'octroi du prêt. Je comprend que ce sont des bénévoles mais ils ne faut pas induire les gens en erreur et se servir des consommateurs pour revendiquer des choses illusoires et contraire au droit (à savoir intrégrer les frais de noatire liés à l'acquisition) Je vous remercie de rétablir la vérité sur ce point comme d'ailleurs les expertiseurs du Crédit l'ont confirmé. Je ne sais pas ce qu'ils valent mais ils savent de quoi ils parlent, comme vous d'ailleurs et se fondent sur des avis d'avocats spécialistes. j'espère que mon dossier sera assez éloquent pour la banque.

      CORDIALEMENT

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