jeudi 7 novembre 2013

Prêts immobiliers, TEG erroné, remboursement des intérêts. Multiplication des demandes.


Par Gérard Faure-Kapper.

Etes-vous concernés par cette anomalie sur votre prêt immobilier ?

La presse en a parlé récemment, des cabinets fleurissent, mais avant de recevoir un gros chèque dans votre boîte, il y a un parcours à faire.

Méfiez-vous d'abord de certains cabinets qui vous fait payer une expertise et vous laissent dans la nature. Trouver un avocat spécialisé n'est pas aisé.

Rappelons les principes.

Votre banque vous accorde un prêt immobilier. Elle vous fait une offre et vous indique un taux.

C'est ce taux qui vous permettra de faire jouer la concurrence.

Il y a le TAUX. c'est un chiffre décrété par la banque et qui permettra d'effectuer les calculs d'intérêts. Admettons 4,5% annuel.

Si l'on applique bêtement ce taux pour le remboursement de votre prêt, vous aurez des échéances inégales. Très importantes au début puis diminuant.

Par une formule magique, la banque va "égaliser" les mensualités pour qu'elles soient identiques. Dans ce cas, les intérêts versés ne correspondront plus exactement à l'utilisation du capital.

Le TAUX sera donc de fait différent. C'est le TAUX EFFECTIF.

Ce n'est pas fini, il faut rajouter l'influence des frais, tous ceux qui sont exigés pour que vous ayez votre crédit. Il y a l'assurance, les frais de dossier, les frais de prise de garantie, etc.

En incluant ces frais, nous obtenons le TAUX EFFECTIF GLOBAL.

Il doit inclure tous les frais connus et certains au jour de la signature.

Notre TAUX à 4,50% va alors passer, par exemple à 5,48% en TEG.

Oui mais voila, le banquier aura un problème. S'il annonce le vrai TEG à 5,48%, il va peut-être être plus cher que la concurrence, et l'affaire lui passera sous le nez.

Le cas le plus fréquent, prétextant qu'il ne connaît pas avec précision les frais de prise de garanties, ce qui est totalement faux, il va omettre de les compter dans le TEG.

Dans notre exemple, au lieu de proposer un prêt au TEG de 5,48% la banque présentera un TEG de 4,79%

Le client va donc accepter. En effet, une autre banque lui présentait un TEG à 5,16%. Il va choisir la première banque.

Et il se fera avoir car la fraude de la banque a faussé le libre jeu de la concurrence. Son faux taux a privé le client de faire une meilleure affaire.

Le législateur est très sévère avec la banque. Si le TEG est erroné, alors c'est le recalcul du tableau d'amortissement au taux légal (actuellement 0,04%) et le remboursement du trop perçu.

D'où l'intérêt de recalculer son TEG.

L'APLOMB propose ce service à ses adhérents.

Contactez-nous en remplissant le formulaire sur www.aplombfrance.fr, et faites nous parvenir tous les documents en votre possession.


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