la grosse ne prévoyait pas de récompense

Photo tirée de l'émission
https://www.youtube.com/watch?v=Om5kBCg74VA&feature=email&email=comment_received
(cette émission est sans rapport avec ce qui suit. C'est une simple illustration)


Par Gérard Faure-Kapper

Non, ce n'est pas le titre d'un vieux San Antonio trouvé chez un brocanteur, mais une histoire vraie.

Outre les litiges bancaires, notre cabinet a une autre spécialité moins connue: l'examen des litiges successoraux.

Je viens de terminer l'expertise d'une succession où deux héritiers ont réussi à s'accaparer tout le patrimoine, avec le concours actif du notaire.


la faille était presque invisible. Voici l'histoire.

Un couple, marié sous le régime de la communauté légale, a 5 enfants.

Madame avait hérité d'une maison quasiment en ruine. Monsieur avait acheté la maison mitoyenne, dans le même état.

L'ensemble valait dans les 20.000€, soit le prix du terrain et des 4 murs.

Le couple a réuni les deux maisons et engagé près de 100.000€ de travaux.



Monsieur décède en 2006.


Normalement, madame devait avoir la totalité en usufruit, et l'indivision des 5 héritiers, la nue propriété.


Lors de la succession, seule un des enfants était présent, disons la numéro 1. les autres avaient signé le pouvoir habituel.


1ère infraction: le notaire décide de ne pas faire l'inventaire des forces et charges de la succession. Prétexte: c'est avec l'accord des 5 héritiers, ce qui est faux.


2ème infraction: le notaire considère les deux maisons comme bien propre de la mère. En fait, il n'y avait qu'une des 2 maisons.

Explication: les biens hérités pendant le mariage sont considérés comme bien propre. C'était vrai que pour une des 2 maisons.

D'autre part, s'il y a des travaux de rénovation (à ne pas confondre avec les travaux de simple entretien), le propriétaire doit ce que l'on appelle juridiquement une "récompense" à la communauté.

En général, celle-ci équivaut au montant des travaux que l'on doit retrouver dans la plus value.


Conséquence, la grosse (terme juridique élégant utilisé à la place de copie exécutoire) n'avait pas prévu la "récompense" (autre terme juridique à ne pas confondre avec... enfin bref).



La succession du père est donc bouclée. Il ne laisse strictement rien aux 5 héritiers du fait de la légèreté coupable du notaire.


Ceux-ci on pensé que finalement, le partage serait fait lors de la succession de la mère après son décès.


Mais, en 2008, exactement un an et un mois après le réglement de succession, madame décide de vendre les 2 maisons à l'héritière n° 4.

Certainement bien conseillée par le notaire, le prix de vente est fixé à peu près au niveau de la valeur d'origine des maisons, sans tenir compte des travaux (30.000€, payable sans frais en 9 ans)

L'héritier n° 5 fait alors parvenir une évalutation sérieuse au notaire sur une valeur à 100.000€.


Le notaire n'en tient pas compte et réalise la vente.


Ainsi, avec cette manoeuvre, la "récompense" disparaît.



Madame décède de 2017.


L'opération a parfaitement réussi.


L'héritage est quasiment vide et l'héritière n°4 s'est accaparé, en toute légalité et avec la complicité du notaire, de la totalité de l'héritage.



Ce genre d'affaire est l'exemple de la manoeuvre la plus classique pour détourner un héritage.


1°) Acquisition d'une ruine par l'un des conjoints.

2°) Réalisation de travaux important par le couple.

3°) A la succession, le bien est considéré comme "bien propre"

4° Avant le second décès, vente, au prix de la ruine, à l'un des héritiers.




Le cabinet Face-Kapper Ltd est tout à fait compétent pour étudier ce genre de situation.
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